Kalkulator podatku od wynajmu

Stawki i limit w 2026

Od 2023 roku prywatny wynajmujący ma tylko jedną opcję: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązują dwie stawki. Płacisz 8,5% od pierwszych 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od każdej złotówki powyżej.

Podatek liczy się od przychodu, nie od dochodu. Nie odliczysz odsetek od kredytu, remontów, prowizji pośrednika ani amortyzacji. Opodatkowane jest to, co wpływa.

Limit 100 000 zł liczy się narastająco w roku kalendarzowym. Wyższa stawka obejmuje tylko nadwyżkę i tylko od momentu jej przekroczenia. Nie przelicza się wstecz całego roku.

Jak obliczyć ryczałt: wzór i przykłady

Wzór jest jeden: przychód razy stawka. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie płacisz 3 000 × 8,5% = 255 zł miesięcznie, czyli 3 060 zł za cały rok.

Ciekawiej robi się po przekroczeniu progu. Przy 10 000 zł miesięcznie roczny przychód to 120 000 zł: pierwsze 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł, nadwyżka 20 000 zł × 12,5% = 2 500 zł, razem 11 000 zł. W trakcie roku wygląda to tak, że od stycznia do października wpłacasz po 850 zł, a od listopada, gdy narastający przychód przekroczy 100 000 zł, po 1 250 zł.

Co jest przychodem

Z czynszem, który najemca płaci Tobie za mieszkanie, sprawa jest prosta: to przychód. Pułapką są media i czynsz administracyjny do wspólnoty. O tym, czy są przychodem, decyduje umowa, a nie to, przez czyje konto przechodzą pieniądze. Opłaty, którymi umowa wyraźnie obciąża najemcę, nie są Twoim przychodem, nawet gdy najemca przelewa je Tobie, a Ty przekazujesz je dalej. Taką wykładnię od lat potwierdza Krajowa Informacja Skarbowa (m.in. interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.531.2018.2.MT) i tak samo opisuje to rządowy serwis podatki.gov.pl.

Czynsz „wszystko w cenie”, bez rozbicia w umowie, jest opodatkowany w całości. Ustaw to w umowie przed wprowadzeniem najemcy, nie po.

Przychód powstaje z chwilą faktycznego otrzymania pieniędzy. Pusty lokal to 0 zł podatku. Zaległy czynsz nie jest opodatkowany, dopóki nie wpłynie. Gdy najemca nadrobi w czerwcu pół roku zaległości, powstaje jedno zobowiązanie: od całej kwoty, płatne do 20 lipca. Wcześniejszych miesięcy nie korygujesz.

Garaż, komórka lokatorska i miejsce postojowe podlegają tym samym zasadom i temu samemu limitowi 100 000 zł. Wynajem pokoju rozliczasz identycznie jak wynajem całego mieszkania.

Małżonkowie i oświadczenie

Domyślnie każdy małżonek ma własny limit 100 000 zł. Przychód z najmu majątku wspólnego dzieli się po połowie i każda połowa jest opodatkowana osobno: 8,5% do 100 000 zł na osobę, 12,5% powyżej.

Jest też druga droga. Małżonkowie ze wspólnością majątkową mogą złożyć oświadczenie, że całość przychodu z najmu majątku wspólnego opodatkowuje jeden z nich (art. 12 ust. 6–7 i 13 ustawy o ryczałcie). Dopiero wtedy pełny próg 200 000 zł trafia do jednego rozliczenia i to właśnie ten wariant pokazuje przełącznik „Małżeństwo” w kalkulatorze. Termin: do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy przychód z najmu w roku. Spóźnione oświadczenie nie działa i ten rok zostaje na podziale 50/50. Raz złożone oświadczenie przechodzi na kolejne lata, dopóki go nie odwołacie w tym samym oknie terminowym.

Dwie rzeczy, które ludzie mylą. Po pierwsze, to, kto jest „na umowie”, nie ma znaczenia: liczy się własność i ustrój majątkowy. Po drugie, PIT-28 zawsze składa się indywidualnie. Nie ma wspólnego zeznania jak przy PIT-37: przy oświadczeniu wybrany małżonek wykazuje całość, a drugi za ten najem nie składa nic. Majątek osobisty małżonka zachowuje przy tym własny limit 100 000 zł.

Różnica bywa realna, ale nie zawsze. Przy 160 000 zł z majątku wspólnego obie drogi kończą się tak samo: podział 50/50 daje każdemu 80 000 zł w jego własnej stawce 8,5%, razem 13 600 zł, a oświadczenie mieści całość w progu 200 000 zł, też 13 600 zł. Osoba rozliczająca się sama zapłaci od tej kwoty 8 500 + 7 500 = 16 000 zł. Drogi rozjeżdżają się powyżej 200 000 zł łącznego przychodu albo gdy przychód nie dzieli się równo.

Terminy i przelew

Domyślnie płacisz co miesiąc, do 20. dnia następnego miesiąca: za marzec do 20 kwietnia, za grudzień do 20 stycznia. Sam liczysz podatek i sam go wpłacasz, nikt nie przysyła wezwania.

Kwartalnie to opcja, na którą łapie się prawie każdy prywatny wynajmujący: rozpoczynający najem w danym roku albo każdy, kto za poprzedni rok nie przekroczył 200 000 euro przychodu (851 720 zł na 2026 rok, po kursie NBP 4,2586 z 1 października 2025). Niczego nie zgłaszasz z góry. Po prostu płacisz kwartalnie (do 20 kwietnia, 20 lipca, 20 października i 20 stycznia), a wybór zaznaczasz w PIT-28 składanym za ten rok.

Słowo o nazewnictwie: miesięczna czy kwartalna wpłata ryczałtu to podatek, a nie zaliczka. Tak orzekł WSA w Lublinie (I SA/Lu 458/07). Niby drobiazg, ale „zaliczka” sugeruje rozliczenie dopiero na koniec roku, a tu każda wpłata zamyka swój okres.

Przelew robisz na indywidualny rachunek podatkowy, czyli mikrorachunek, przelewem podatkowym z symbolem formularza PPE i okresem w formacie 03M/2026 (miesiąc) albo 1K/2026 (kwartał). Numer wygenerujesz w Generatorze mikrorachunku, a istniejący sprawdzisz w Weryfikatorze mikrorachunku. Jeśli nie masz pewności co do numeru PESEL, z którego buduje się rachunek, zweryfikujesz go w Sprawdzaniu PESEL.

PIT-28

Roczne zeznanie dla ryczałtu to PIT-28, składane w standardowym oknie: od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego. Do 30 kwietnia płacisz też ewentualną dopłatę za rok. Zeznanie wysłane przed 15 lutego liczy się jako złożone 15 lutego i od tej daty biegnie też termin zwrotu nadpłaty: do 45 dni od złożenia.

Składasz zawsze indywidualnie, także przy oświadczeniu małżonków: wybrany małżonek wykazuje całość przychodu, drugi za ten najem nie składa nic.

Najwygodniejsza droga to Twój e-PIT na podatki.gov.pl, dostępny od 15 lutego. Jedna uwaga dla wynajmujących: wstępnie wypełnione dane obejmują to, co urząd już wie, a przy ryczałcie od najmu bywa to niepełne. Zanim zaakceptujesz, sprawdź, czy przychód i wpłaty z całego roku faktycznie są w wersji roboczej.

Formalności: zgłoszenie, ewidencja, faktura, VAT

Zgłoszenie najmu. Dla podatku: żadnych zgłoszeń. Odkąd ryczałt jest jedyną formą dla najmu prywatnego, nie zawiadamiasz urzędu, że zaczynasz wynajmować. Pierwsza wpłata z symbolem PPE albo sam PIT-28 załatwia sprawę. Co innego najem okazjonalny: to konstrukcja z ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 19b), którą zgłasza się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, nie od podpisania umowy. Brak zgłoszenia nie unieważnia umowy, ale odbiera Ci uproszczoną eksmisję, czyli główny powód zawierania takiej umowy.

Ewidencja przychodów. Przy najmie prywatnym nie musisz jej prowadzić, jeśli wysokość przychodu wynika z umowy zawartej na piśmie (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie). Bez pisemnej umowy obowiązek wraca. Wykazu środków trwałych też nie prowadzisz.

Faktura i VAT. Wynajmując prywatnie, nie masz obowiązku wystawiania faktur. Na żądanie najemcy wystawiasz rachunek. Najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), więc do czynszu niczego nie doliczasz.

Mieszkam za granicą i wynajmuję mieszkanie w Polsce

Nieruchomość w Polsce oznacza podatek w Polsce, niezależnie od tego, gdzie mieszkasz i gdzie masz rezydencję podatkową. Płacisz ten sam ryczałt i składasz ten sam PIT-28 co wynajmujący mieszkający w kraju.

Właściwy urząd skarbowy ustala się według położenia nieruchomości, nie według Twojego zagranicznego adresu. Dla nierezydentów z mieszkaniem w Warszawie często jest to Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście, ale potwierdź to dla dzielnicy, w której leży Twój lokal.

O tym, jak ten sam przychód potraktuje kraj Twojej rezydencji, zwykle decyduje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania: najczęściej zwalnia go z podatku u Ciebie albo zalicza polski podatek na poczet tamtejszego. Zanim założysz, że płacisz dwa razy, sprawdź umowę między Polską a krajem zamieszkania albo zapytaj doradcę.

A najem krótkoterminowy i Airbnb?

Stawki ryczałtu są te same, dopóki najem nadal liczy się jako prywatny. Ryzyko przy najmie krótkoterminowym to skala. Jeśli prowadzisz kilka lokali, mocno reklamujesz, oferujesz usługi jak w hotelu i traktujesz to jak pracę, urząd może uznać to za działalność gospodarczą.

Przekwalifikowanie zmienia wszystko: dochodzi składka zdrowotna, a sposób rozliczania i odliczania przechodzi na zasady firmowe. Nie ma jednej liczby, która wyznacza granicę, ale im bardziej Twoja działalność przypomina hotel, a mniej wynajem wolnego mieszkania, tym bliżej tej granicy jesteś.

Najem prywatny czy przez firmę?

	Najem prywatny	Przez firmę (JDG)
Opcje podatku	Tylko ryczałt 8,5% / 12,5%	Ryczałt, 19% liniowy albo skala
Odliczanie kosztów	Nie	Tak
Składka zdrowotna	Brak	Progowa (ok. 498–1 495 zł/mies. w 2026)
Rozliczenie	PIT-28, wpłaty miesięczne lub kwartalne	Księgowość firmowa
Dla kogo	Jedno lub kilka mieszkań prywatnie	Większa skala z dużymi kosztami

Dla większości osób wynajmujących jedno czy dwa mieszkania najem prywatny wygrywa: brak składki zdrowotnej, brak księgowości i niska stawka. Firma opłaca się dopiero wtedy, gdy koszty do odliczenia są na tyle duże, że przeważają nad składką zdrowotną i dodatkową papierologią.

Zaległości i czynny żal

Od ryczałtu niezapłaconego w terminie naliczają się odsetki za zwłokę, licząc od dnia po terminie. Stawka dla zaległości podatkowych wynosi 10,5% rocznie (stan na marzec 2026), a dokładną kwotę policzy kalkulator odsetek Ministerstwa Finansów. Odsetek nieprzekraczających 8,70 zł od danej wpłaty nie pobiera się.

Jeśli wynajmujesz od lat i nic nie rozliczałeś, da się to naprawić, ale kolejność ma znaczenie. Najpierw czynny żal: pisemne zawiadomienie urzędu, że nie dopełniłeś obowiązku. Złożony, zanim urząd sam się odezwie, zwykle chroni przed grzywną karnoskarbową. Potem zaległe PIT-28 za każdy rok i wpłata podatku z odsetkami, z oznaczeniem w tytule przelewu okresu, którego dotyczy każda wpłata. Jak technicznie dopłacić zaległy podatek, opisujemy w artykule Jak zapłacić niedopłatę PIT.

Jeden zaległy rok to papierologia. Przy kilku latach doradca podatkowy jest wart swojej stawki: poprawnie policzy odsetki, złoży zaległe zeznania i napisze czynny żal.

Najczęściej zadawane pytania

Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu?

Od pierwszej złotówki. Ryczałt od najmu nie ma kwoty wolnej. Płacisz jednak tylko od pieniędzy faktycznie otrzymanych: pusty lokal albo niezapłacony czynsz to 0 zł podatku.

Kiedy płaci się podatek: co miesiąc czy kwartalnie?

Domyślnie co miesiąc, do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia. Kwartalnie możesz płacić, jeśli zaczynasz najem albo Twój przychód za poprzedni rok nie przekroczył 200 000 euro. Wybór zaznaczasz dopiero w PIT-28, bez żadnego wcześniejszego zgłoszenia.

Co wpisać w tytule przelewu?

Skorzystaj z przelewu podatkowego w swoim banku: mikrorachunek jako rachunek odbiorcy, symbol formularza PPE i okres w formacie 03M/2026 (miesiąc) albo 1K/2026 (kwartał). Jeśli bank każe wpisać tytuł ręcznie, format to /TI/[PESEL lub NIP]/OKR/[okres]/SFP/PPE.

Czy trzeba zgłosić najem do urzędu skarbowego?

Dla podatku: nie, żadne zgłoszenie nie istnieje. Wystarczy pierwsza wpłata ryczałtu z symbolem PPE albo sam PIT-28. Zgłasza się tylko najem okazjonalny: w 14 dni od rozpoczęcia najmu, do urzędu właściwego według miejsca zamieszkania właściciela.

Czy muszę prowadzić ewidencję przychodów?

Nie, jeśli wysokość przychodu wynika z pisemnej umowy najmu (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie). Dopiero bez pisemnej umowy obowiązek ewidencji wraca.

Czy wystawiam najemcy fakturę albo rachunek?

Faktury nie musisz wystawiać. Rachunek wystawiasz na żądanie najemcy. Najem mieszkalny jest zwolniony z VAT, więc niczego nie doliczasz; do przeliczeń kwot netto i brutto przy innych usługach służy Kalkulator VAT.

Media i czynsz administracyjny: kiedy są przychodem?

Decyduje umowa. Jeśli wyraźnie obciąża nimi najemcę, nie są Twoim przychodem, nawet gdy przechodzą przez Twoje konto. Bez takiego zapisu, przy czynszu „wszystko w cenie”, opodatkowana jest całość.

Najemca nie zapłacił: czy płacę podatek?

Nie. Przychód powstaje z chwilą otrzymania pieniędzy, więc od zaległego czynszu nie płacisz nic, dopóki nie wpłynie. Gdy najemca nadrobi zaległości, cała kwota jest przychodem miesiąca, w którym wpłynęła.

Pustostan: czy płacę cokolwiek?

Nie. Bez przychodu nie ma ryczałtu ani żadnej innej daniny. Inaczej niż przy najmie w działalności, gdzie składki ZUS lecą niezależnie od tego, czy lokal stoi pusty.

Garaż, komórka, miejsce postojowe: te same zasady?

Tak. Prywatny wynajem garażu, komórki lokatorskiej czy miejsca postojowego to ten sam ryczałt 8,5%/12,5% i ten sam wspólny limit 100 000 zł.

Wynajem pokoju a całego mieszkania?

Identycznie. Skala nie zmienia zasad: pokój, mieszkanie czy dom rozliczasz tym samym ryczałtem od faktycznie otrzymanego czynszu.

Do kiedy oświadczenie małżonków i czy działa w kolejnych latach?

Do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy przychód z najmu w roku. Spóźnione oświadczenie nie działa i rok zostaje na podziale 50/50. Raz złożone przechodzi na kolejne lata, dopóki go nie odwołacie.

Czy od najmu płaci się składkę zdrowotną?

Nie. Przychód z najmu prywatnego jest zwolniony ze składki zdrowotnej i z ZUS. Płacisz tylko ryczałt, nic więcej.

Czy mogę amortyzować mieszkanie albo odliczyć remont?

Nie. Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodu, więc amortyzacja, remonty i odsetki od kredytu nie pomniejszają podatku. Żeby odliczać koszty, trzeba wynajmować w ramach działalności.

Czy da się legalnie płacić niższy podatek od wynajmu?

Uniknąć podatku się nie da, ale podstawę można zgodnie z prawem zmniejszyć: umowa przenosząca media i czynsz administracyjny na najemcę wyłącza te kwoty z przychodu, a małżonkowie z dużym przychodem zyskują na oświadczeniu o opodatkowaniu całości przez jednego z nich.

Airbnb: te same stawki?

Te same, dopóki wynajem liczy się jako najem prywatny. Przy skali, obsłudze hotelowej i wielu lokalach urząd może przekwalifikować go na działalność gospodarczą, a wtedy zmieniają się i podatek, i składki.

Kiedy urząd uzna najem za działalność?

Nie ma jednego progu. Liczy się całokształt: liczba lokali, ciągłość, reklama, usługi dodatkowe i zorganizowanie. Im bardziej operacja przypomina hotel, tym większe ryzyko przekwalifikowania.

Mieszkam za granicą: gdzie i jak płacę?

W Polsce, bo podatek idzie za nieruchomością. Składasz PIT-28 do urzędu właściwego dla położenia lokalu i płacisz ryczałt na mikrorachunek. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zwykle chroni przed drugim podatkiem w kraju zamieszkania.

Wynajmowałem latami bez podatku: co teraz?

Najpierw czynny żal, zanim urząd sam się odezwie, potem zaległe PIT-28 i wpłata podatku z odsetkami. Grzywna przy skutecznym czynnym żalu zwykle odpada, podatek i odsetki trzeba zapłacić zawsze. Przy kilku latach weź doradcę podatkowego.

Narzędzia powiązane

Narzędzie	Opis
Kalkulator VAT	Przelicz brutto na netto i odwrotnie
Kalkulator CIT	Podatek dochodowy firm 9% lub 19%
Kalkulator podatku od kryptowalut	Ryczałtowe 19% od zysków z krypto (PIT-38)
Generator mikrorachunku	Wygeneruj numer rachunku podatkowego
Sprawdź NIP	Weryfikacja numeru NIP