Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania: ryczałt na mikrorachunek

Oblicz 8,5% od czynszu, jaki dostajesz od najemcy, i przelej tę kwotę na swój mikrorachunek podatkowy do 20. dnia następnego miesiąca. Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ^[1], więc nie wybierasz już między ryczałtem a skalą podatkową. Poniżej znajdziesz stawki, sposób zgłoszenia najmu, instrukcję wypełnienia przelewu i informacje o rozliczeniu rocznym PIT-28.

Ryczałt od najmu 2025: kto płaci i ile

Najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) rozliczasz wyłącznie ryczałtem. Dotyczy to każdej osoby fizycznej wynajmującej mieszkanie, pokój, dom czy lokal ^{[1] [2]}.

Stawki:

• 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł

Przychodem jest kwota brutto czynszu, którą otrzymujesz od najemcy. Jeśli najemca płaci za media (prąd, gaz, internet) bezpośrednio dostawcom, te kwoty do przychodu nie wchodzą ^[1]. Ale jeśli opłaty za media wliczasz w czynsz i regulujesz je sam, cała kwota stanowi przychód.

Przykład: wynajmujesz mieszkanie za 2 850 zł miesięcznie. Najemca płaci ci czynsz, a media opłaca osobno. Przychód do opodatkowania to 2 850 zł. Ryczałt: 2 850 × 8,5% = 242,25 zł. Zaokrąglasz do pełnych złotych, czyli wpłacasz 242 zł.

Próg 100 000 zł dotyczy łącznych przychodów z najmu w danym roku. Załóżmy, że wynajmujesz dwa mieszkania po 4 700 zł miesięcznie, co daje łącznie 9 400 zł przychodu co miesiąc. Po nieco ponad 10 miesiącach przekroczysz 100 000 zł i od każdej kolejnej złotówki zapłacisz już 12,5%.

Każdy z małżonków ma własny limit 100 000 zł. Jeśli między wami istnieje wspólność majątkowa, możecie złożyć oświadczenie, że cały przychód z najmu opodatkuje jedno z was. Wtedy obowiązuje wspólny limit 200 000 zł ^[1].

Jak zgłosić wynajem mieszkania do urzędu skarbowego

Nie musisz składać osobnej deklaracji przed rozpoczęciem wynajmu. Przecież to by było za proste, gdyby trzeba było jeszcze łazić do urzędu z formularzem. Na szczęście zgłoszenie następuje automatycznie w momencie wpłaty pierwszego ryczałtu na mikrorachunek podatkowy ^[3]. Urząd identyfikuje wpłatę po symbolu formularza (PPE) i twoim numerze PESEL.

Wyjątek: jeśli chcesz, żeby cały przychód z najmu wspólnego mieszkania opodatkowało tylko jedno z małżonków, trzeba złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego. Termin to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliście pierwszy przychód ^[1].

Cały proces wygląda tak:

1. Podpisujesz umowę najmu.
2. Otrzymujesz pierwszy czynsz.
3. Do 20. dnia następnego miesiąca wpłacasz ryczałt na swój mikrorachunek.
4. Urząd rejestruje cię jako podatnika ryczałtu od najmu.

Żadnego formularza rejestracyjnego, żadnej wizyty w urzędzie. Pierwsza wpłata załatwia sprawę.

Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania na mikrorachunek

Ryczałt od najmu wpłacasz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy, czyli ten sam 26-cyfrowy numer konta, którego używasz do płacenia PIT czy VAT ^[4]. Numer jest przypisany do twojego PESEL-u (albo NIP-u, jeśli wynajmujesz w ramach działalności) i nigdy się nie zmienia.

Nie znasz swojego numeru? Wygeneruj go na stronie podatki.gov.pl ^[4]. Jeśli masz już numer i chcesz sprawdzić, czy jest poprawny, wklej go do naszego narzędzia Mikrorachunek Checker. Zweryfikuje strukturę numeru i pokaże, jaki PESEL lub NIP jest w nim zakodowany.

Termin płatności

Ryczałt płacisz miesięcznie, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu ^[1]. Czynsz za styczeń oznacza ryczałt do 20 lutego. Za luty, do 20 marca. I tak dalej.

Ryczałt za grudzień płacisz do 20 stycznia następnego roku ^[1].

Jeśli 20. wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.

Jak wypełnić przelew

W bankowości internetowej wybierz przelew podatkowy (nie zwykły przelew krajowy). Pola do wypełnienia:

Numer rachunku odbiorcy: twój 26-cyfrowy mikrorachunek podatkowy.

Nazwa odbiorcy: imię, nazwisko i adres. Część banków wypełnia to pole automatycznie.

Symbol formularza: PPE, czyli oznaczenie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ^[1].

Identyfikator zobowiązania: zostaw puste lub wpisz swój PESEL.

Okres rozliczenia: miesiąc i rok, za który płacisz, np. 01.2025 za styczeń 2025.

Kwota: obliczony ryczałt (przychód × 8,5% lub 12,5%).

Przed wysłaniem przelewu sprawdź numer mikrorachunku. Błąd w numerze konta oznacza, że pieniądze trafią na czyjś rachunek podatkowy albo przelew zostanie odrzucony. Użyj naszego narzędzia do weryfikacji mikrorachunku, żeby potwierdzić numer.

Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania przez internet

Najszybszy sposób to przelew podatkowy z bankowości internetowej lub aplikacji mobilnej. Każdy polski bank oferuje osobny formularz przelewu podatkowego, który różni się od zwykłego przelewu polami na symbol formularza, okres rozliczenia i typ identyfikatora.

Krok po kroku:

1. Zaloguj się do bankowości internetowej.
2. Wybierz opcję „Przelew podatkowy" (albo „Przelew do US").
3. Wpisz numer mikrorachunku jako numer konta odbiorcy.
4. Wybierz typ identyfikatora: PESEL (osoba fizyczna) lub NIP (firma).
5. Wpisz swój PESEL lub NIP.
6. W polu „Symbol formularza" wybierz PPE.
7. Podaj okres: miesiąc i rok.
8. Wpisz kwotę.
9. Zatwierdź przelew.

Zajmie ci to 2–3 minuty. Bank zazwyczaj realizuje przelew podatkowy tego samego dnia roboczego.

Żeby zapłacić miesięczny ryczałt, nie musisz korzystać z platformy e-Deklaracje ani z Twojego e-PIT. Te platformy służą do składania deklaracji rocznych. Comiesięczna wpłata to po prostu przelew podatkowy na mikrorachunek.

A jeśli korzystasz z banku zagranicznego, który nie ma formularza przelewu podatkowego? Zrób zwykły przelew na numer mikrorachunku, a w tytule wpisz ręcznie: symbol formularza PPE, swój PESEL i okres rozliczenia. NBP i tak przypisze wpłatę do twojego konta podatkowego ^[4].

Jak zapłacić zaległy podatek od wynajmu mieszkania

Wynajmowałeś mieszkanie i nie płaciłeś ryczałtu? Masz zaległość podatkową. Urząd skarbowy może naliczyć odsetki za zwłokę i nałożyć karę.

Zacznij od czynnego żalu, czyli pisemnego zawiadomienia urzędu skarbowego o popełnionym wykroczeniu ^[5]. Czynny żal chroni cię przed karą, ale pod jednym warunkiem: urząd nie rozpoczął jeszcze kontroli ani postępowania wobec ciebie ^[5]. Złożysz go elektronicznie przez ePUAP lub osobiście w urzędzie ^[5].

Po złożeniu czynnego żalu:

1. Oblicz zaległy ryczałt za każdy miesiąc (przychód × stawka).
2. Oblicz odsetki za zwłokę. Aktualną stopę odsetek znajdziesz na stronie Ministerstwa Finansów. Naliczasz je od dnia następującego po terminie płatności do dnia wpłaty.
3. Wpłać zaległy ryczałt wraz z odsetkami na swój mikrorachunek podatkowy.
4. Złóż zaległe deklaracje PIT-28 za odpowiednie lata.

Każdą zaległą wpłatę rób osobnym przelewem z odpowiednim okresem rozliczenia. Nie sumuj wszystkiego w jednym przelewie, bo urząd nie będzie w stanie przypisać wpłat do właściwych okresów.

Zobowiązania podatkowe przedawniają się po 5 latach, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności ^[6]. Zresztą nie licz na to, że urząd „zapomni". Za cały ten okres może egzekwować zaległy podatek.

Rozliczenie roczne: PIT-28

Oprócz comiesięcznych wpłat ryczałtu musisz złożyć roczną deklarację PIT-28. Termin: od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Za rok 2025 składasz PIT-28 do 30 kwietnia 2026 ^{[1] [7]}.

Deklarację złożysz elektronicznie przez platformę Twój e-PIT na podatki.gov.pl ^[7]. Podajesz łączny przychód z najmu za cały rok, kwoty wpłaconego ryczałtu i ewentualne odliczenia.

W PIT-28 możesz odliczyć od przychodu składki na ubezpieczenie społeczne, a od podatku składkę zdrowotną (w zakresie ryczałtu) ^[1]. Sprawdź to, jeśli oprócz najmu masz inne źródła przychodu opodatkowane ryczałtem.

Przez cały rok prowadź ewidencję przychodów z najmu. Zapisuj daty otrzymania czynszu, kwoty i dane najemcy. Pełna księgowość nie jest potrzebna, ale ewidencja jest obowiązkowa i urząd skarbowy może jej zażądać przy kontroli.

Jeśli suma comiesięcznych wpłat pokrywa cały należny ryczałt za rok, nie musisz nic dopłacać. Wpłaciłeś za mało? Różnicę przelej na mikrorachunek do 30 kwietnia ^[1]. Za dużo? Nadpłata zostanie zaliczona na poczet przyszłych zobowiązań lub wrócona na twoje konto.

Częste pytania

Jak zapłacić ryczałt za wynajem mieszkania?

Oblicz 8,5% od miesięcznego przychodu z czynszu (12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie) i przelej tę kwotę na swój mikrorachunek podatkowy do 20. dnia następnego miesiąca. Użyj przelewu podatkowego z symbolem formularza PPE.

Czy podatek od wynajmu płaci się na mikrorachunek?

Tak. Ryczałt od najmu prywatnego wpłacasz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy, ten sam numer konta co do PIT i VAT. Zweryfikuj go przed pierwszą wpłatą za pomocą naszego Mikrorachunek Checker.

Jak zgłosić wynajem mieszkania do urzędu skarbowego?

Osobnego zgłoszenia nie składasz. Wpłata pierwszego ryczałtu na mikrorachunek automatycznie rejestruje cię jako podatnika. Wyjątek to małżonkowie, którzy chcą opodatkować cały przychód przez jedno z nich. Wtedy potrzebne jest oświadczenie złożone do 20. dnia miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu.

Do kiedy trzeba zapłacić podatek od wynajmu?

Do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Za grudzień do 20 stycznia następnego roku. Rozliczenie roczne PIT-28 składasz do 30 kwietnia.

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania w 2025?

8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie, 12,5% od nadwyżki. Przychodem jest kwota czynszu brutto, bez opłat za media regulowanych bezpośrednio przez najemcę.

Jak zapłacić zaległy podatek od wynajmu?

Złóż czynny żal do urzędu skarbowego (przez ePUAP lub osobiście), oblicz zaległy ryczałt i odsetki za zwłokę, wpłać zaległości na mikrorachunek osobnymi przelewami z prawidłowymi okresami rozliczenia i złóż brakujące deklaracje PIT-28.

Czy muszę składać PIT-28, jeśli wynajmuję mieszkanie?

Tak. PIT-28 to roczna deklaracja ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Składasz ją do 30 kwietnia za poprzedni rok, przez Twój e-PIT na podatki.gov.pl.

Źródła

1. Rozliczenie przychodów z najmu, podatki.gov.pl
2. Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843), isap.sejm.gov.pl
3. Oświadczenie o wyborze opodatkowania ryczałtem, biznes.gov.pl
4. Mikrorachunek podatkowy, podatki.gov.pl
5. Czynny żal, biznes.gov.pl
6. Ordynacja podatkowa, art. 70 § 1 (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 111), isap.sejm.gov.pl
7. Rozliczenie PIT-28, biznes.gov.pl